| 问题 | 不动产权证书能否用于买卖？ |
| 释义 | 购买二手房需要注意的问题包括：产权问题、限制问题、现状问题、租赁问题。在购买二手房时，应先审查房屋的产权是否合法，确认房屋的真正归属，了解房屋产权转移是否受到限制，以及实地查看房屋的现状。此外，还要审查房屋是否存在租赁关系。在民法典中，二手房买卖流程需要签订房屋买卖合同，办理房屋所有权登记，以保证买卖行为的有效性。 法律分析 对于这个问题，个人观点如下：首先，原问题中的“当事人”应改为“购买二手房的当事人”，以明确表述。其次，购买二手房通常涉及两个问题，即合同效力问题和过户登记问题。第三，相关政策、法规规定，在上市交易限制期限内买卖已购经济适用住房所签订的买卖合同是无效的，因此这样的房屋不能买卖。最后，有些房屋如果存在抵押登记或司法查封，即使买卖合同有效，也无法完成过户登记，买受人可能面临无法获得所有权的风险。 (1)审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防止假产权证，避免“一房多卖”，或是无证的违章建筑。(2)审查房屋产权的真正归属。看产权证上业主姓名与售房者身份证是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的，或继承人共有的房屋，那么买受人应当和全部共有人共同签订房屋买卖合同。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。因为依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。(3)审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无被抵押，是否是允许上市交易的经济适用虏，近期是否被列入拆迁范围等。房屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让的还是划拨的，出让土地使用年限还有多长，是否是农村集体土地，因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。(4)实地查看房屋的现状。看房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。(5)审查房屋是否存在租赁关系。如果买房时，房主与第三人还存在着租赁关系，在此情况下，买受人虽然能取得房屋产权，却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销，从而陷入诉讼纠纷之中。 二、民法典关于二手房买卖流程 二手房买卖是房屋交易的主要类型之一，买卖二手房时要签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同后，要办理房屋所有权登记的，这样买受人才取得房屋所有权，民法典规定，进行二手房买卖时，对双方当事人的限制是当事人有民事行为能力、出卖方是房屋的所有人、二手房买卖是双方真实意思表示，这样买卖行为才有效。 结语 购买二手房时,除了关注价格和房屋本身的情况外,还需要关注以下几个方面:审查房屋的产权、审查房屋的真正归属、审查房屋产权转移是否受到限制以及实地查看房屋的现状。如果遇到无法解决的问题,建议寻求专业律师的帮助。 法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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