| 问题 | 如何注册物业管理公司 |
| 释义 | 物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。在工商注册登记阶段，企业名称预先审核、公司地址、股东人数和法定代表人、公司章程等手续是必须办理的。在资质审批阶段，物业管理企业需要满足一定的资质条件，包括物业管理专业人员、管理物业的房屋建筑面积等。此外，物业管理企业还需要接受房地产行政主管部门的监督检查，以规范物业管理行为，提高物业管理水平。 法律分析 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为两个阶段：工商注册登记和资质审批。 一、物业管理企业的工商注册登记 根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。 （一）企业名称的预先审核 物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。 （二）公司地址 物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。 （三）股东人数和法定代表人 在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。 （四）公司人员 物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。 （五）公司章程 物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括： （1）总则，包括公司名称和地址等； （2）企业的经营范围； （3）公司注册资本； （4）股东的姓名或名称； （5）股东的权利和义务； （6）股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件； （7）公司的机构及产生办法、职权、议事规则； （8）公司的法定代表； （9）公司解散事由和清算办法； （10）职工录用方式、待遇、管理方法； （11）企业的各种规章制度。 物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。 二、物业管理企业的资质审批及管理 （一）物业管理企业的资质条件 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下： 1.一级资质 （1）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 （2）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 （3）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 1）多层住宅200万m2； 2）高层住宅100万m2； 3）独立式住宅（别墅）15万m2； 4）办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。 （4）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 2.二级资质 （1）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 （2）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 （3）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 1）多层住宅100万m2； 2）高层住宅50万m2； 3）独立式住宅（别墅）8万m2； 4）办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。 （4）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 3.三级资质 （1）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 （2）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 （3）有委托的物业管理项目。 （4）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 （二）在申报资质时需提供的资料 新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质： （1）营业执照； （2）企业章程； （3）企业法定代表人的身份证明； （4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 （三）物业管理企业的资质管理 资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。 拓展延伸 根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当向物业所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门申请资质审批。未经许可，任何单位和个人不得从事物业服务活动。同时，《物业管理条例》也对物业服务企业的资质标准进行了规定，包括注册资本、物业管理专业人员、物业服务场所等。 根据以上法律规定，物业服务企业必须经过审批并符合资质标准，才能从事物业服务活动。任何单位和个人都不得从事物业服务活动，否则将面临法律制裁。此外，物业服务企业也应当建立健全物业管理服务规章制度，保障物业管理服务质量。 结语 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为两个阶段：工商注册登记和资质审批。物业管理企业在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。此外，物业管理企业还需满足资质条件，包括物业管理专业人员、管理两种类型以上物业、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准等。若物业管理企业不符合资质条件，将无法获得资质审批部门的批准。 法律依据 物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 物业管理条例：第四章 物业管理服务 第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 |
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