| 问题 | 如何判断卖家是否具备卖房资格 |
| 释义 | 本文介绍了判断出卖人是否具有房屋销售资格的方法。要判断出卖人是否具有资格,可以查看开发企业许可证、售房单位产权人的姓名与房屋是否一致、是否具备预售资格、总公司和分公司是否具备合法的销售权以及作为房地产的总营销代理是否具备资格等。同时,也可以查看《商品房销售(预售)许可证》等。根据我国法律规定,没有具备主体资格的合同将会被视为无效,而合同当事人不符的合同也将被视为无效。因此,购房者在签订购房合同前, 法律分析 根据我国法律规定,没有具备主体资格的合同将会被视为无效,而合同当事人不符的合同也将被视为无效。如果合同无效，合同中约定的条款或细节及补充部分对双方均无法律约束力。因此，购房者在签订购房合同前，首先要弄清谁是甲方，是否具备与您签订合同的资格。作为买方，甲方的主体资格应从以下六个方面进行审查。 1。开发单位、销售单位、业主是否一致。如果开发企业许可证上的公司名称、销售许可证上的销售单位和房屋所有人不一致，就意味着与你签约的甲方存在“卖羊头狗肉”的问题。 2。需要注意的是，并不是每个有公司营业执照和印章的人都能和你签订卖房合同。售房单位产权人的姓名与房屋应当相同。卖预售房的，要看有没有商品房预售许可证；卖现房的，要看有没有商品房预售许可证。如果是，就意味着可以拿到产权证。 3。一期工程、二期工程是否具备预售资格。住宅区一期建设的部分商品房已经缴纳了地价，取得了预售许可证，具有合法的销售权利；而二期建设的商品房，由于未缴纳地价等原因，尚未取得预售许可证。有的利用一期工程预售许可证对二期工程建设的房屋进行预售，以尽快收回资金，这也属于“不具备合同主体资格”。这样的合同一旦签订，风险自然很大。 4。总公司和分公司都有合法的销售权。很多房地产公司都有分公司、子公司或销售公司。与您签订购房合同的甲方是开发公司的分公司或销售公司的，分公司或销售公司未取得总公司正式书面法定代表人签署的委托文件，分公司或销售公司无权销售，更不用说以签订购房合同为主要资质的甲方了。 5。作为房地产的总营销代理，房屋中介必须具备以下三个条件：一是中介必须具有房地产管理部门颁发的《资格证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证》。二是代理必须有工商行政管理部门颁发的营业执照，执照的经营范围必须有代理销售房屋的项目。只有这样，中介机构才有资格签订合同，才有权与购房人签订房屋买卖合同。 6。签约人是否具备签约资格。商品房预售、销售合同的签字人必须是公司的法定代理人，公司其他人无权签字。也就是说，签字人必须与公司“许可证”上的法定代表人姓名一致。如果销售经理或营销人员代表甲方与买方签订合同，为取得合同的有效性，必须同时附上公司法定代表人对销售经理的正式书面委托或代表的签字权。建设单位向土地管理部门申请征地划拨前，经城市规划行政主管部门确认项目选址范围符合城市规划法定证明。（2）《建设工程规划许可证》是建设工程符合城市规划需要的法律证据。（3）《国有土地使用证》是市各级人民政府根据土地使用者的申请颁发的国有土地使用权的法定凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地位置、土地用途、土地使用面积、使用年限和“四到”范围。《建设工程开工证》建设单位进行工程建设的合法证件也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建筑属于违法建筑，不受法律保护。市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业按照《商品房销售（预售）许可证》（五）的批准文件销售商品房，“两本书”《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》 证件不全的房屋不得购买，在房地产交易中，最常见的违规案例是“五证”不全。预售许可证是这5张许可证中的最后一张通行证，房地产管理部门只有在前四张许可证齐全后，才会发放《商品房销售（预售）许可证》。如果五证不齐全，不仅无法取得产权证，而且签订的预售合同也无效。本文还介绍了判断出卖人是否具有房屋销售资格的方法。如果你在买房时对卖房人的身份有一些疑问，可以用这些方法来判断，但最好找专业人士帮你分析。上面有律师律师网.有需要的人不妨来网站咨询了解。 拓展延伸 在购房合同中,甲方通常指的是购房人,乙方则指的是开发商或房屋中介机构。判断甲方是否有资格需要考虑多个因素。 首先,甲方需要具备完全民事行为能力,也就是说能够独立承担法律责任。如果甲方是未成年人或者无民事行为能力人,那么购房合同就是无效的。 其次,甲方需要具备购房资格。不同地区的购房政策不同,有些地区可能要求购房人具有本地户籍或者是在本地工作的条件,有些地区则没有这些限制。因此,甲方需要了解当地购房政策并满足相应的条件。 最后,甲方需要具备足够的财务能力来支付购房款项。购房合同通常要求甲方支付一定的首付款或者贷款,如果甲方的财务状况不允许支付这些款项,那么购房合同就是无效的。 综上所述,判断购房合同中的甲方是否有资格需要考虑多个因素,包括甲方是否具备完全民事行为能力、是否具备购房资格以及是否具备足够的财务能力来支付购房款项等。如果甲方无法满足这些条件,那么购房合同就是无效的。 结语 购房者在签订购房合同前,需要仔细审查甲方的主体资格。从六个方面进行审查,包括开发企业、销售单位、业主是否一致,售房单位产权人的姓名是否与房屋相同,是否具备预售资格,总公司和分公司是否有合法的销售权,以及签约人是否具备签约资格。如果发现甲方存在卖羊头狗肉等问题,或者签约人不是公司的法定代表人或没有相应的资格证书,那么签订的合同就是无效的。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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