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问题 业主能查物业公司的账吗?
释义
    关于物业公司的财务问题,目前存在许多争论。业主认为,物业管理费是大家缴的,物业公司的利润也是从中得到的,为明白这笔钱的去向,业主有权查账。而物业公司认为账务是企业的商业机密,住户无权查账。就现行规定来说,业主作为费用支付人,有财务监督的权利。查账目是监督其财务支出的公开性与透明度,是否符合预算项目,有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主等。但业主私人出面查账,方式欠妥。作为监督方与被监督方,都需要就检查结果作出权威的、有法律效力的结论。而一般的业主不具备专业财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此,业主个人去查账,物业公司拒绝合情合理。否则业主可能滥用这项权利,给物管公司的工作带来很多麻烦。
    一、业主常见抗辩理由
    1、以房屋质量存在瑕疵为抗辩理由
    交房后,房屋质量问题已成为一个比较普遍的现象。但是作为买房的业主很难与开发商相抗衡。所以,业主普遍的做法是以拒交物业费的方式要求物业协助维修。
    从法律角度分析,房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题,业主应向开发商主张权利,要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而物业公司要求业主缴纳物业费是基于物业服务合同,与前述非同一个法律关系。
    所以,业主以上述理由抗辩将不会获得法院的支持。
    2、以物业服务质量不到位为抗辩理由
    根据《物业管理条例》第二条规定了物业公司的基本服务内容,“本条例所称的物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”
    根据民事诉讼”谁主张,谁举证“的举证规则,业主应对物业公司服务不到位的事实进行举证。如果确有证据证明物业公司的服务质量存在不达标的事实,法院可能会对物业费及违约金作出相应的减免。
    3、以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由
    《物业管理条例》第二十六条规定,前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。但是,物业服务合同到期后,双方没有解除合同并继续履行的,视为合同自动延续。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定。应视为双方事实上形成一种合同关系,物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同,业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务,理应交纳相应的物业服务费用。
    据此,该理由并不能成为业主拒交物业费的抗辩理由。
    4、以超过诉讼时效为抗辩理由
    诉讼时效的抗辩也是在物管费诉讼案件中业主经常提出的抗辩理由。有些物业公司在业主欠缴多年的物业服务费后再向法院提起诉讼,就会产生是否已经超过诉讼时效的问题。
    司法实践中,物业公司大多会向法院提交“催缴通知书”,以证明其向业主主张过物业管理费,那么诉讼时效就会发生中断的法律效果,诉讼时效将重新起算。但是也有一种观点认为,物业服务是一种延续性的行为不存在诉讼时效问题。
    二、如何选择物业公司
    (一)选聘物业公司应引进竞争机制,以公开招标方法为主,以议标方法为辅选聘物业公司是业主的权利,业主委员会(首次进行选聘为房地产开发企业)将代表业主行使这一权利。在物业管理市场上,应建立供需双方双向选择机制,即业主委员会可自主选择物业公司;物业公司也可以自主决定接受或不接受业主委员会的选聘。一般情况下,一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业公司进行统一管理。
    (二)具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业公司最重要的标准。选择时,要了解物业公司的背景,过去的业绩及目前的经营服务状况
    1、人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好,并不意味着物业管理人员必须有很高的学历,而是要熟悉业务。当然,对于不同岗位的人要求也不尽相同。在行政主管部门审批物业公司资质时,只强调专业人员的数量,不考虑如何配置的问题。一个物业公司,有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。如建筑工程结构类工程技术人员,机电类工程技术人员,财务会计,管理专业人员等。
    2、社会信誉。社会信誉是选择物业公司时要考察的主要因素,这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现:无投诉记录;所管住宅小区被评为全国优秀管理小区;所管出租的商贸楼宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同期水平;接受某物业后一直未被解聘。
    3、收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准,物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内,各企业的报价也会有差别,应选择收费合理的企业。
    4、管理质量。应对物业公司正在管理的物业进行考察,看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。
    (三)业主委员会监管物业公司的方法
    1、财政监管。业主委员会必须对物业公司用于本物业的财政收支进行监督,要求物业公司定期公布收支情况,并对不合理支出提出意见。
    2、制度管理。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如:保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等,检查各项制度是否落实,有无漏洞,发现问题有无立即整改。
    3、工作例会。业主委员会应每月与物业公司开会,反映居民意见,做好"桥梁"工作。
    
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更新时间:2025/7/24 5:52:36