| 问题 | 预购商品房再转让的合同是否有效 |
| 释义 | 预购商品房再转让的合同依法成立即有效。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；在取得房产证后，商品房预购人可以将原预售合同的债权及其权利义务转让给第三人。 一、何种情形会导致房地产买卖合同无效 以下会导致房地产买卖合同无效： 1、侵犯优先购买权：如果共有产权房未征得其他共有人或者承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为无效。 2、因欺诈转让房屋：如果卖家与购房者签订购房合同之后，与第三人恶意串通另行订立购房合同并将房屋交付第三人使用。导致购房者无法取得房屋，那么卖家与第三人签订的购房合同无效。 3、商品房预售违法：开发商在取得相关许可证的前提下，投入建设资金达到整个工程投资总额的25%以上。并已经确定施工进度和竣工交付日期，可以向县级以上人民政府房管部门申请预售登记，取得商品房预售许可证明。 4、延迟履行：卖房者延迟交付房屋或者购房者延迟支付房款，经过催告之后在三个月的合理期限内仍然未履行的，可以认定购房合同无效。 5、土地使用权转让违法：以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准标准的人民政府审批而没有报批或不予批准的，购房合同无效。 6、强制性禁止转让：如果属于司法机关或行政机关裁定查封的房屋，购房合同无效，国家行政机关依法收回土地使用权的房屋。 二、房屋预售合同和房产证是什么区别？ 1、商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 2、房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。 3、房屋预售合同是开发商提供的买卖凭证，房产证是房产局颁发的房屋所有权证。房产证需要拿预售合同到房产局办理。 三、转让合同和买卖合同有什么区别 1、定义不同。转让协议是指当事人一方将其合同权利、合同义务或者合同权利义务，全部或者部分转让给第三人。而买卖合同是指出卖方把出卖的标的物的所有权转给买受方，买受方需要支付双方约定的价款的合同，是有对价的。买受人因此而获得此项财产的所有权并支付约定的价款。买卖合同是最典型的有偿合同。 2、适用对象不同。比如签订房屋买卖合同时，一般会在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方如果是直接一次性付清全部房款的，可直接办理过户手续。而房屋转让合同是适用于竣工验收合格取得房地产权证的商品房的销售，不能适用预售。 3、内容不同。房屋买卖合同内容包括甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；而房屋转让合同，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第五百四十五条 债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外： （一）根据债权性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。 |
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