| 问题 | 业主委会有哪些类型? |
| 释义 | 一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但若细究，不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。 成立业主大会的目的是什么? 有两个目的：一是为了实现业主自治;二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。 一、小区如何换物业公司 （一）召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，超过2／3以上同意，即可更换物业公司； （二）由业委会主持物业管理招标等事，拟定管理要求和费用标准，做标书； （三）联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标； （四）由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允； （五）评标，并选出中标的物业公司； （六）由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决； （七）表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场； （八）表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标； 但现实情况却是更换物业举步维艰，由于多种原因很难轻松炒掉一个物业公司。 首先是业委会成立难。一般来说，居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上和已出售的公有住宅具备实施物业管理条件的，应当筹备召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会，并向所在区房管部门提出申请。但实际情况是很少有开发商主动鼓励成立业委会，只有靠热心业主站出来。其次，业主通过难。按规定，小区要换“管家”，需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。 二、业主委员会作为诉讼主体的确定标准 （一）业主委员会的成立标准 业主委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按《物业管理条例》有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。未经登记确认或未经业主授权，他人以业主的名义将业主委员会予以登记的，视为业主委员会尚未依法成立。 （二）业主委员会的诉讼主体资格的确定 对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。我们认为此种意见不妥。《物业管理条例》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。业主委员会虽然不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应属《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务，其可以成为适格的诉讼主体。我们认为，在下列情形下，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人： 1、物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益的； 2、业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出的； 3、物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的； 4、其他损害全体业主公共权益的情形。 |
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