| 问题 | 收房时要注意哪些问题 |
| 释义 | 业内指出，开发商交房的首要条件是“三书一证一表”齐全，即：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。一般在交房现场，开发商会将这些证件公示，购房者可以根据自己需要去申请复印件保留。 业内人士提醒，《竣工验收备案表》尤其重要，验房时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，还要仔细察看各个分项有没有备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对开发商有严格的约束作用，出了问题可以追究其责任。 房屋质量要好好验验 周-女士前年花了70万在某楼盘买了套新房，11月初终于拿到了新房钥匙。不料装修公司进场之后却发现周-女士的房屋地面找平层、防水层以及网络线路等均不合格，要花不少时间和费用来改造。周-女士收房时没对房屋进行仔细验收，这些“后遗症”让她懊恼不已。 “如果墙体不正或存在轻微的裂痕，我们会调整过来。但如果是比较大的问题，例如地面管线原有配位差，需要改造水路、电路等，需要增加很多繁琐的步骤。”百安居装修队郭*长深有体会。对此，**飞跃验房机构刘经理介绍，周-女士在验房时要是注意五个问题，就可以避开以上的烦恼： 第一、墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象，仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 第二、检查墙面、地面是否光洁、平整等。墙面不能有很明显的起伏，地面不能起砂。如果墙面石灰“爆点”，说明石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所掺的泥沙过多或搅拌不均，容易发生大面积的疏松、脱落等问题。 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;公共供水是否正常。多层住宅不宜采用水箱供水方式，而应采用地压式供水，高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。 第四、检查厨房、卫生间渗漏、排水、通风等问题。卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准，上水、排水是否通畅，各种管线是否排放到位，便于装修。 第五、检查房屋的平面布局和高度是否符合合同约定。住宅层高较理想的高度应在2.8米-3.2米之间。 检查合同约定配套是否齐全 陈先生收房时看得特别仔细，房子里有问题的地方都让开发商进行了整改，自觉没有什么问题了。不过，智者千虑必有一失，入住之后，陈先生发现小区的信箱质量很差，不用钥匙就能打开一片，地下车库迟迟不开通，找物业反映，物业说是开发商之前没搞好，正在进行协调，请陈先生耐心等待。 著名验房师丁渤指出，验房时除了检验室内的质量还要考虑配套设施，比如小区的同期建设、同期交房、车库、会所、绿化、景观园林等是否符合承诺，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修是否符合承诺，邮箱、电梯、周界报警系统是否配备等。检验配套设施时除按合同所载的条文外，还可以参考开发商前期的宣传资料。 同时，在签收《房屋验收单》之前，购房者最好先签订一份《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。搞清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定。同时，考察一下小区物业管理公司的资质。 发现规划变更怎么办 张先生当初买某小区新房时被其超过60%的绿地率所吸引，交房之后张先生发现绿化面积没有想象中大，去小区论坛才了解到开发商后来改了规划，绿地率只有40%了，张先生非常气愤，提出退房。 律师指出，因规划、设计变更导致购房者合法权益受到损害的，购房者一是有知情权，二是可以退房，并追偿由此带来的损失。但是需要说明的是：一是规划、设计的变更必须经过主管部门的批准;二是并不是所有的变更都要通知购房人，只有发生因规划、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房者;三是只有因规划、设计变更，影响了所购房屋上述变化，影响使用的，才有权选择退房。容积率增加、绿地率的减少是比较常见的规划、设计变更，但是这个不属于国家规定的退房情况，购房者要预防此种状况出现只能在合同补充条款中进行约定。 总之，在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合，如果发现有不符合的地方，要及时反馈给开发商，要求开发商相应做出修补或赔偿。 一、住宅质量保证书 住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户商定。 我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。 房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。 |
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