| 问题 | 租售房产是否合法？ |
| 释义 | 租售房合法性与租赁的区别及特点 租售房合法性未明确规定，承租人享有优先购买权。以租代售与融资租赁区别在于风险和报酬转移、租赁目的、合同当事人及出租人资格要求。以租代售的特点是打破了租售脱节、给买卖双方带来好处，租金可转为购房款，房子无闲置问题，为购房者提供选择，开发商拓展销售市场。 法律分析 一、以租代售的房子合法吗 关于以租代售的房子是否合法，目前并没有明确的法律规定。不过对于承租人而言，对于承租的房屋一般享有优先购买权。 根据《民法典》第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 二、以租代售和融资租赁的区别 1.租赁的实质不同。以租代售实质上并没有转移与资产所有权有关的全部风险和报酬，而融资租赁的实质是将与资产所有权有关的全部风险和报酬转移给了承租人； 2.租赁目的不同。以租代售是承租人单纯为了满足生产、经营上短期或临时的需要而租入资产；融资租赁以融资为主要目的，承租人有明显购置资产的企图； 3.合同当事人不同。融资租赁中涉及三方当事人：出租人、承租人和出卖人，而以租代售中只涉及两方当事人：出租人和承租人； 4.出租人资格要求不同。融资租赁合同中的出租人必须具备相应的经营资格，一般以租代售中对出租人没有特别的限制。 三、以租代售的特点 一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。 二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。 三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。因此说，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。 结语 以租代售的房子合法性目前尚无明确法律规定。根据《民法典》第七百二十六条，承租人享有优先购买权，但需遵守相应程序。与此不同，融资租赁将全部风险和报酬转移给承租人，且租赁目的和合同当事人也有所不同。以租代售打破了传统模式，给买卖双方带来好处，消费者可先观察房屋质量再决定购买，且租金可转为购房款，更加灵活实惠。此外，即使租房人不购买，房屋也不会闲置，为开发商创造了新的销售市场。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 |
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