| 问题 | 不动产登记机构的审查要点 |
| 释义 | 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： （1）宅基地使用权及房屋所有权的注销材料是否齐全、有效； （2）宅基地、房屋灭失的，是否已按规定进行实地查看； （3）放弃的宅基地使用权及房屋所有权是否设有地役权；设有地役权的，应经地役权人同意； （4）其他审查事项。 不存在不予登记情形的，将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。 一、如何向他人行使地役权 1、通过合同约定。地役权主要涉及两个不动产权利之间的关系，需要经双方协商约定。地役权自地役权合同生效时设立，无需登记。但登记具有对抗效力，即未经登记不得对抗善意第三人。 2、地役权有期限限制。双方通过合同约定的地役权期限，不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建筑用地使用权等用益物权的剩余期限。 3、地役权设立需经用益物权人同意。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未该经用益物权人同意，需役地或供役地所有权人不能设立地役权。 4、用益物权转让时，受让人可同时取得地役权。需役地或者需役地上的用益物权转让或部分转让时，如果转让的部分涉及地役权的，受让人可同时享有地役权，并且在地役权合同有效期内无须另行订立合同。同时，供役地转让时，地役权合同对受让人也有拘束力。 二、棚户区房屋买卖如何保证合法 1、依据我国相关法律的规定，对棚户区房屋进行买卖时，要保证买卖合法，就需要注意审查房屋是否具有合法的产权，出售人是否是房屋的所有人。 2、法律规定：《不动产登记条例实施细则》 第二十条不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。 除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。 不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。 不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。 第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料： (一)不动产权属证书； (二)买卖、互换、赠与合同； (三)继承或者受遗赠的材料； (四)分割、合并协议； (五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书； (六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件； (七)相关税费缴纳凭证； (八)其他必要材料。 不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。 |
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