| 问题 | 先租后抵，如何才能对抗抵押权 |
| 释义 | 民法典第405条规定，强调了“转移占有”，抵押权人可以通过尽调的方式进行了解，判断抵押权是否安全。未来如果出现恶意倒签租赁合同的情况，抵押权人根据尽调所固定的证据可满足维权的要求，即在设定抵押时如没有转移占有，则租赁权不得优先于抵押权。 一、三种担保物权的区别 （一）抵押和质押的区别。 抵押和质押的最主要区别是标的物是否转移。 （二）质押和留置的区别。 1、占有的标的物不同。 质押和留置都以占有标的物为前提，但占有的标的物不同。留置的标的物一般是主合同的标的，而且只能是动产；但质押的标的物和主合同没有牵连，和主合同借钱没有密切关系，是另外所给付的一定的实物、金钱或价值凭证来履行担保。 2、占有标的物的原因不同。 在留置关系中，债权人最初占有债务人的标的物是为履行主债务的需要；而质押人占有标的物的原因是为了担保主债权的实现。 3、合同适用类型不同。 留置一般只适用于保管合同、运输合同、加工承揽合同，而质押适用于几乎所有类型的合同。简单一点来说，区别质押和留置最主要的一点是看标的物是否与主合同有牵连以及占有标的物的原因。 《民法典》第三百九十九条下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 二、担保物权的特点 担保物权有其自身的特性，就其与担保的其他方式如保证进行比较有以下三点： （一）担保物权具有排他性，保证债权具有相容性。 同一物上存在两个抵押权，其效力的优劣以其成立的先后而定，成立在先的先受偿；但若同一物上存在多个保证债权，这些债权都是平等的，并不以成立的先后决定其优劣，而是平等受偿。 （二）担保物权具有优先于保证债权的效力，即优先权。 担保物权与保证债权同时存在于同一物上时，担保物权具有优先于保证债权行使的效力，即担保物权优先受偿。 （三）担保物权具有追及力，而保证债权则无担保物权对担保物的追及力。 即不管担保物发生何种变动，被何人占有，权利人都能对其行使权利，请求返还以实现自己的利益；而保证债权只能对特定的人即保证人行使，不具有对物的追及力。 |
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