| 问题 | 房地产不得买卖、转让的情形有哪些？ |
| 释义 | 本文介绍了房地产不得买卖或转让的情形以及买房交易时需要注意的方面。其中包括未依法取得房屋所有权证的房屋、仅取得使用权的房屋、鉴定为危房的房屋、在农村集体土地上兴建的房屋、已列入拆迁公告范围的房屋、所有权存在纠纷的房屋以及法律限制交易的房屋。此外，还提到了房屋租赁合同的法律效力从哪些方面来证明，包括合同主体是否符合规定、房屋是否为法律法规禁止出租、房屋租赁合同的内容是否合法以及是否进行过登记备案。 法律分析 房地产不得买卖或转让的情形包括:未依法取得房屋所有权证的房屋、仅取得使用权的房屋、鉴定为危房的房屋、在农村集体土地上兴建的房屋、已列入拆迁公告范围的房屋、所有权存在纠纷的房屋以及法律限制交易的房屋。 一、买房交易时都要注意哪些方面？ 用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属是否存有争议；房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交易房屋是否存有质量瑕疵。 二、房屋租赁合同的法律效力从哪些方面来证明 房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。 (一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是 否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有权证的; (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (3)共有房屋未取得共有人同意的; (4)权属有争议的; (5)属于违法建筑的; (6)不符合安全标准的; (7)已抵押，未经抵押权人同意的; (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 (三)房屋租赁合同的内容是否合法。 (四)是否进行过登记备案。 拓展延伸 无产权证的房子能确权吗 房屋无产权证不能确权。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，任何房屋产权的取得都必须经房地产管理部门登记、核实和颁发房屋所有权证，只有如此，房屋所有者才从法律上取得了对房屋的真正占有、使用和处分权。 结语 房地产交易时需要注意房屋的所有权、权属、租赁合同等方面的问题。房屋租赁合同的法律效力主要从合同主体、房屋租赁范围、房屋租赁内容、房屋租赁合同的签订等方面进行审查。 法律依据 《城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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