| 问题 | 房款不能按时交接或不能支付引起的纠纷 |
| 释义 | 由于买家首付或者房款未凑齐，不能按时交接房款;由于买家其他各种原因，不能支付房款，解除买卖合同;或者由于买家恶意、欺骗卖家，造成过户后卖家拿不到房款等等原因造成纠纷。卖家需要规避自己的风险，必须收到全部房款或者全部房款已经在银行托管后，再办理过户手续。 二手房交易过程长，流程复杂，交易过程中还会有其他纠纷。提前了解交易流程，了解交易过程中的风险，会让我们的交易更加顺畅，交易更加安全。而遇到的二手房买卖纠纷不同，当事人最好结合具体情况，选择恰当的解决方式，以便更好的维护自身权益。 一、买家贷款出现障碍引起纠纷 1、如果是由于个人资信等问题，银行不愿贷款的话，那买家就需要用自有资金支付房款，否则就可能会构成违约，需要按照约定承担违约责任。 2、如果是由于信贷政策等原因，致使买家贷款不足，那么买家则应在交易过户时补足不足的部分。想要避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚贷款的相关问题。 二、有贷款的房子怎么出售 对卖方来说，出售未还清贷款的房屋，也许不能及时解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。所以，卖方在出卖有贷款的房屋时，首先要赎楼，然后再按照贷款房屋出卖流程办理相关房屋买卖。 一、贷款房屋卖房流程 1、签订《房屋买卖合同》，卖家收定金 2、卖家收首付款 3、向银行申请提前还贷 4、解抵押，获房产完整产权 5、买方打尾款，双方办理过户（资金监管） 6、过户完成，卖家领尾款 二、房屋有贷款怎么办 1、转按揭 转按揭指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，需要提前向贷款银行进行咨询。 贷款房屋转按揭流程： ①买卖双方签订《房屋买卖合同》； ②买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》； ③买方交纳房子的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）； ④卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）； ⑤买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）； ⑥卖方向买方实际交付房屋； ⑦银行复审通过后放款，向卖方的银行划款； ⑧卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行； ⑨买方的贷款银行将首付款付给卖方。 2、用买方的首付款缴清剩余贷款 二手房交易中，如果卖方出售有贷款的房屋，多选择这种方式还清贷款。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。 通常情况下，买方会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 3、借款赎证 如果以上两种方法都行不通，卖方可以考虑利用银行贷款或者向第三方借款的方式来缴清剩余贷款。卖家用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款，获得房产证。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款得会抵押物。 |
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