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问题	降价潮下的房屋纠纷争议解决（四）｜开发商逾期交房
释义	本轮全国性的房价降价潮来势汹汹，有关烂尾楼、退房、延期交房、业主集体维权、房贷断供等案件大量增加。我将用一个系列为大家呈现这类型房屋纠纷解决的基本法律常识，供看官们参考。     本期专题讲解在期房房屋买卖交付过程中，开发商逾期交付房屋涉及的基本法律问题。各位可以通过这一篇文章，举一反三，形成解决常见的开发商逾期交付房屋纠纷的初步策略。     一、购房人领取了钥匙，是否视为开发商房屋交付的义务已经完成。     滕律回复：虽然此问题在司法实践中有争议，但滕律认为，通过对法律的体系解释不难得出，房屋竣工验收合格是房屋交付的最低标准，也是法定标准。当开发商交付的房屋未达到该标准时，或者开发商在交房时未提供其应当提供的相关文件，购房人即使领取了房屋钥匙，不能否定房屋未标的事实，也就不能因此免除开发商的违约责任。更进一步分析，要求开发商交付符合标准的房屋，以及向开发商主张因逾期交付房屋遭受的损害赔偿，是购房者基于购房合同的权利，除非购房人明确放弃，该权利不能因为购房人的某项行为而丧失。     二、购房人以商品房质量不合格为由拒绝收房，开发商是否必然承担逾期交付房屋的法律责任？     滕律回复：在此情形下，开发商承担逾期交付房屋法律责任，一般需要满足以下两个条件之一：一是房屋主体结构质量不合格，二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。当人民法院认定交付房屋符合前述二条件之一，购房者可以拒绝收房，并要求开发商承担逾期交付房屋的法律责任。值得一提的是，司法实践中，人民法院法院对此的认定持有较为严谨的态度。     三、天气等气候原因能否成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？     滕律回复：一般情况下不可以，但如果开发商证明天气恶劣程度超过一般预期，并且是停工的主要原因，司法实践中人民法院会对开放商的免责抗辩予以支持。     四、政府行为是否能成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？     滕律回复：核心的裁判标准在于，案涉的政府行为是否是可以被预见。有很多具体的政府行为都会影响到施工进度，是否能成为免责抗辩，需要具体分析该具体政府行为是否应当由开发商预见，例如政府部门的常规执法行为，就显然不能成为开发商逾期交付房屋的免责抗辩理由。     五、新冠疫情是否能成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？     滕律回复：《最高人民法院关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第4项规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”此项规定基本固定了涉及新冠疫情的逾期交房争议解决的裁判思路，即当疫情或疫情防控措施影响了施工的进行，开发商可以主张延期交房，但延期期限的确定，要根据当地当时的具体政策带来的对施工具体的影响，以及合同的具体约定来综合判定。     六、开发商交付的房屋及附属设施不符合合同约定，购房人是否可因此拒绝收房？     滕律回复：该情形十分常见，并且对房屋价值的影响较大，但不属于法定的情形，在没有特殊约定的情况下，不影响开发商房屋交付。     七、开发商逾期交房，或将承担哪些形式的法律责任？     滕律回复：一是购房人可以根据合同要求开发商承担逾期交房对应的违约金；二是购房人可以根据实际损失主张损害赔偿；三是购房人可以要求开发商继续履行交房义务；四是购房人可以根据法律规定或合同约定解除购房合同。     八、在开发商逾期交房时，如购房人主张违约金，违约金的调整准标准，是参照购房人请求赔偿的标准是银行按揭贷款利息，还是同地段同面积房屋租金？     滕律回复：填补损失是我国法律确定的违约损害赔偿责任基本原则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该规定是目前逾期交房情形下违约金调整的标准。     滕律提示：逾期交房造成的损失并不等于租金损失，还包括因逾期交房造成的装修费用上涨、融资损失等，因此在判断约定的逾期交房违约金是否超过造成损失的30%时，还应综合考虑其他可能造成的损失。     滕达律师为法律硕士。法律理论扎实，具有相当强的庭辩能力和应变经验，上百件胜诉纠纷案件。尤其擅长多角度、高效率解决民商事纠纷，专业擅长合同纠纷、建设工程纠纷、离婚纠纷、劳动纠纷；侵权责任纠纷等。
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