| 问题 | 如何防范房产中介花招？ |
| 释义 | [花招一] 瞒天过海 案例回放：2005年6月初，房地产新政刚刚实行不久，刘某(化名)看中广园东碧桂园一套价格近100万元的二手房。在与中介和卖主签订三方合同时，中介称，为给买方足够充裕的时间准备各种资料办理手续，约定最迟9月30日办理房屋按揭手续，刘某遂交了1万元定金。 签约之后，刘某一直催促中介去办理按揭手续，但中介却总以卖主出国或出差为由一拖再拖。到去年8月时，实在等不及的刘某不想买这套房子，并表示放弃1万元的定金，同时在别处买了另外一套房子。去年9月10日，刘某收到中介方发来的律师函，要求他履行合约，并支付其中介费。 刘某认为，自己已经多次催促中介，是因为中介的故意推脱才令其放弃买房，故不愿意支付中介费。中介遂一纸诉状将刘某告上法庭，因为刘某仅是口头催促过中介，放弃1万元定金时也没有任何字据，无法举证说明是中介推脱造成违约。法院判刘某败诉，要求其支付中介费23000元。 见招拆招：广州律师导购网的支持机构，广东南国律师事务所律师陈松说，中介为了尽快收到中介费，都会力促完成交易。如果中介无正当理由对办理手续一拖再拖，客户就要提高警惕了。 在此案例中，中介刻意隐瞒了一个重要的情况欺骗业主，以此保证自己的利益。据查，此房要到2005年9月20日才算购满两年，两年之后出让就不用交5.5%的营业税。本来营业税由卖方缴纳，但现在卖方委托中介时，往往采取一脚踢的方式。在这种情况下，免除下来的营业税，中介就可以收归己有，他们当然是能拖则拖啦。 如果刘某在催促中介办理按揭手续的过程中，以书面形式告知中介，那在后来的官司中，刘某不但不会输，还可以获得因中介隐瞒情况造成的交易未成功引起的赔偿。 [花招二] 偷吃差价 案例回放：买主赵先生经某中介公司介绍购买二手房，在看完一套房屋后很有兴趣，要求约业主一起协商有关购房事宜。于是中介约赵先生与业主黄先生协商，并签订了三方买卖合同。后来，真正的业主林女士回原住处时，才让赵先生了解真相：原来黄先生是与林女士签订了买卖合同、是还未过户的买家，而黄先生同林女士买房的房价比卖给赵先生的价格高出1.5万元。黄先生其实是中介的朋友，中介就利用黄先生这个中间人赚取1.5万元差价。 见招拆招：陈律师称，在房地产新政实施之后，由于必须要有房产证才可以过户，之前中介利用房串串充当中间买(卖)家吃差价的现象已经渐少了。但还是有不良中介利用客户的无知和信任想方设法玩猫腻，故买房时一定要检查房产证和业主身份证，并要求买方、卖方和中介一起签订三方合约。 [花招三] 暗做私单 案例回放：2004年11月，张小姐通过某中介经纪人黄某购买了一套二手房。黄某利用其在中介公司任昌岗东分行主管的职务之便，瞒着公司，和买卖双方签订私自复印的三方买卖合同(该合同并无加盖公司公章)，并收取张小姐6720元佣金和业主1000元水电押金，同时开出公司的收款收据，但全部落入其囊中。黄某的作为后被公司发现，并投诉至中介所，中介服务管理所就暂停办理黄某的职业资格年审、换证等一切手续。 见招拆招：陈松称，市民千万不要不通过房地产中介公司，就与经纪人私下成交，这样往往会导致交易过户、交楼等手续无人跟进，严重时还会出现经纪人拿了钱就失踪等情况，造成不必要的损失。 [花招四] 胡乱收费 案例回放：目前在广州通过中介服务购房时，中介往往都会对客户提供所谓的一条龙服务，从提供信息到交易的每个环节都由其经手办理，并且指定按揭公司和银行。由于是一揽子收费，不良的中介就会暗中提高某些项目的收费，例如，到房管局去查房屋产权情况。如果产权清晰的话，查册费是40元;有抵押或注销等情况的，每多一种情形就增加20元。但是中介去查册的话，有可能收到300元一次。 此外，如果市民自己找按揭公司、公证处、评估公司，收取的费用都会比到中介机构指定的地方低。如果客户觉得价格高，打算自己去找相关机构办理，中介则有可能做出声明，如果不在指定机构办理，如出现问题，后果一律由客户自负。这样一来，客户往往害怕节外生枝，导致听从中介的结果。 见招拆招：陈松称，由于中介机构掌握巨大的信息，而且熟悉各种手续的办理流程，一些大型的中介机构还会和相关职能部门及单位保持长期合作关系，办理业务时往往可以提速。因此，全权委托中介办理相关手续，可以节省不少时间和人力。 但市民在委托中介办理手续时，一定要根据《广州市房地产明码标价实施细则》，看房地产中介服务机构提供的服务，是否采用统一的价目表(册)，标明服务项目、服务内容、计价单位、收费标准、收费对象;如果是客户自愿选择的服务项目，合同上是否逐一标明，因为中介是不得强制或变相强制提供服务及收费的。 [花招五] 阴阳合同 案例回放：2005年6月，钟先生在海珠区看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的40万元价格签订买卖合同。可是，在签订合同的时候，中介还多准备了两份合同。中介向其解释道，因为钟先生是以银行按揭的方式购房，为了能够多贷款，可以签订一份成交价格为44万元的买卖合同，用于向银行申请贷款;另外一份可以用来登记备案和缴税时用，成交价格可以写少一点，写36万元就可以，这样就能少交点税。 见招拆招：陈松说，中介为了促成交易，有时会用这种看似讨好客户的招数帮助客户。但这种不规范的操作只会给客户带来麻烦。据分析，由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。 而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易时，在不满足免除土地增值税的条件下，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有省多少钱，甚至还会变成打了一次亏本的算盘。虚报房价并发生偷税或超贷的行为，情节严重的，还会造成刑事犯罪。故市民在通过房产中介交易时，不要被一些中介提供的所谓高招迷惑，免得得不偿失。 一、购买二手房的法律风险有哪些 1、关于夫妻共有财产 如果所购房产为夫妻共同财产，那么在购买房屋时应有共有人的授权，房屋须经共同共有人同意方可出售，否则，可能导致购房合同无效。实践中部分共同共有人不出面，也不出具书面授权，仅卖方自己口头称共有人同意出售，类似情形建议购房人最好不要相信，往往此类房屋在房价上涨时出售人会以共有人不同意出售而主张买卖合同无效，届时，购房人将遭受巨大的经济损失。 2、关于房屋承租人 购房前买受人应确认所购房屋是否已经出租，如果房屋已出租，需要卖方向承租人确认租户是否有购房意向，如果没有经过确认，有可能所购房屋会侵害承租人的优先购买权。遇到过房价上涨后，出售人与房屋承租人串通一气，让承租人以优先购买权受侵害为由提起诉讼，以达到收回房屋的目的。 3、关于房屋贷款 中介公司为了达到收取房屋中介费的目的，事先不告知买方合同中可能存在的问题，比如房屋买卖合同中约定“贷款如果因为利率等问题办不下来，直至办下来为止”，这样便会导致贷款无限期拖延下去，在购房时应在补充协议中约定贷款次数，中介费返还等事项，以便防止日后出现贷款办不下来，中介费也不退还。 4、关于中介费 中介公司在居间介绍房屋买卖过程中，会收取各种费用，实践中，往往中介称所收的费用包括所有的费用，但当真正签订了房屋买卖合同之后，中介又会以各种名目来收取费用，客户发现被骗时可能为时已晚。 5、关于房屋抵押 购房者在购房前应首先要求出售人出示房产证，以便核实出售人是否为房屋的所有权人，同时查验所购房屋是否已设定抵押，如果系设定抵押的房屋，结合多年实践经验笔者建议，购房人可约定与出售人及中介三方共同去指定银行办理还款解押手续，以保证专款专用，防止出售人将首付款挪作他用，迟迟不解押。 6、关于购房定金 在购房之初，买方均会向卖方支付一部分定金，以保证合同的履行，如果买方无故解除合同，那么卖方所收定金则不予返还；如果卖方无故解除合同那么定金应双倍返还，这就是“定金罚则”的规定。但是，实践中，往往会出现一些情况，并非买卖双方违约，比如说笔者就遇到过非因买方原因贷款办不下来，买方要求返还定金，卖方拒不返还，无期限拖延，或者是双方在签订房屋买卖合同时，买卖双方针对合同的条款未达成一致，最终双方未签订房屋买卖合同，而卖方拒绝返还定金。 |
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