| 问题 | 公务员指标房转让行为是否有效 |
| 释义 | 有法律效力。我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让。 一、引发房屋租赁纠纷的原因 (一)依法租赁的观念没有深入人心目前，依法进行房屋转让、抵押的意识在广大市民中深入人心，但依法进行房屋租赁的观念却十分淡薄。许多人认为有无租赁合同是小事，双方的租赁关系仅仅停留在口头协议的水平上，房屋租赁只是房屋出租人和承租人双方的事，用不着额外交一笔登记费用，双方往往口头协定了事。如果按《城市房屋租赁管理办法》的规定操作起来太麻烦。 (二)违法租赁难以处理目前，在房屋租赁市场上，有相当一部分房主为追求高额租金，既不向房地产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签订《房屋租赁合同》。有的甚至层层转租，将违章建筑和法律规定禁止出租的房屋租给各类来历不明乃至为非作歹的不法人员。对此，房地产管理部门虽能做出相应的行政处罚，但对于拒不执行处罚决定者，却缺乏更加强硬、有效的处理手段，非法出租行为不能及时得到处理。 (三)管理体制难以理顺随着各地城市建设的快速发展，房屋租赁市场日趋活跃，一些非房地产管理部门也纷纷介入了房屋市场租赁管理。主要有工商、公安、计生等部门。针对这种情况，各地房地产管理部门虽依法据理力争，做了大量协调工作，但收效甚微。原本由房地产部门统一管理的房屋租赁市场，被人为分割，多头管理，政出多门。其结果是谁都在管，谁都管不了、管不好。这种局面不仅加重了房屋租赁当事人的经济负担，而且还造成了管理体制和市场秩序的混乱，不利于房屋租赁市场持续、快速、健康发展。 二、公有房交易的原则是什么 公有房交易应遵循以下一般规则：1、房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；2、实行房地产价格评估。我国刚刚建立市场机制，仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估；3、实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；4、房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。 三、在什么情况下房屋买卖合同无效 1、房地产分离出卖 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权主体有问题 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 3、房屋产权未登记过户 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 4、侵犯优先购买权 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。 6、非法转让 根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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