| 问题 | 房屋被查封导致买卖合同无法履行，房屋溢价损失该由谁来承担？ |
| 释义 | 对于大多数人来说 购房是生活中的一件大事 当你千挑万选 好不容易找到了心仪的房屋 准备办理网签时 却发现此房已被法院查封 网签手续未能办理 双方也未及时解除合同 涉案房屋的溢价损失也协商不成 无奈之下购房者诉至法院 那么，房屋溢价损失究竟该由谁来承担？ 跟律师一起看看法院是怎么判的吧~ 案情出售房屋被法院查封2015年11月，晋忠忠在网络和房产中介寻找中意的房子，没想到很快就通过某房产中介得知汪顷果出售济南某小区的一处房屋信息，经过看房以及和家人商议，大家一致认为这套房屋很合适。随后汪顷果与晋忠忠通过房产中介签订了《房屋买卖合同》，约定甲方汪顷果自愿出售济南某小区房屋；该房屋无抵押、无租赁，甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷；双方约定成交价格为116万元，其中乙方晋忠忠在合同签订时向汪顷果支付定金2万元，并自合同签订时将《房屋所有权证》交由某房产中介，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。合同中也明确标出对于违约责任双方的约定，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择。然而这套房子的归属却并不简单。据了解，汪顷果和黎琪琪原是夫妻关系，二人婚姻关系存续期间参加房改购买了涉案房屋，并取得房屋所有权证，房屋所有权人为汪顷果，共有人为黎琪琪。后来汪顷果和黎琪琪因感情破裂在民政部门协议离婚，约定涉案房屋归黎琪琪所有，但双方并未办理产权过户登记手续。后黎琪琪对《房屋买卖合同》签字追认。合同签订后，晋忠忠依约向汪顷果支付了定金2万元，同时向房产中介交纳了房屋佣金共计28000元。2015年12月，晋忠忠与汪顷果、黎琪琪及某房产中介工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签时，因房屋被法院查封，网签手续未能办理，晋忠忠应付的68万元（除定金外）首付款未再支付。此后买卖双方没有及时解除合同，就涉案房屋的溢价损失也协商不成，晋忠忠于2017年7月诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》、支付违约金、承担溢价损失等。法院重审期间，原告晋忠忠提交评估申请书，请求以2017年7月11日原一审起诉日为基准，评估涉案房屋的市场价值，法院予以准许。2020年9月，山东某评估测绘公司作出估价报告，认定涉案房屋2017年7月11日的市场评估总价为2103600元。评估报告送达各方当事人，均未在指定的期限内提出异议。法院经审理认为，依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，均应严格履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。本案中，原告晋忠忠与被告汪顷果、黎琪琪协商一致签订房屋买卖合同后，依约交纳了购房定金，合同已经成立并履行。得知涉案房屋被查封后，晋忠忠基于对汪顷果的信任，未及时行使解除权，系当事人对自己权利的处分。后双方就房屋溢价损失协商不成，原告晋忠忠起诉时要求解除合同，一审、二审、再审及发回重审期间，被告汪顷果、黎琪琪对于解除合同没有异议，法院予以确认。审理违约责任和房屋溢价谁承担？经法院审理认为，本案争议的焦点问题是：违约责任的确定及房屋溢价和其他损失的承担。案件审理中法官得知，汪顷果于2015年2月就签收了法院送达的保全裁定。在知道或者应当知道其财产已被查封或冻结的情况下，仍然出售被查封的房屋构成违约，法院认为汪顷果应承担相应的违约责任。由于双方约定了违约金的计算方式，现原告晋忠忠选择按照总房款116万元的30%主张违约金34.8万元，对此法院予以支持。对于合同未及时解除而扩大的损失，法院认为，虽然汪顷果曾在2016年1月份表示 该内容由 程济春律师 和 律说律答 共创回答 |
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