| 问题 | 租房合同违约金太高怎么办？ |
| 释义 | 租房合同违约金应按约定支付，可请求变更。若无约定，应按实际损失计算。违约金是独立于房租的支付，可通过协商或诉讼解决。提前解除合同的违约金应根据法律和合同约定支付，可调整为适当数额。违约金只适用于违约责任，不适用于侵权责任。法律对违约金没有具体上限要求，但超过租金30%可要求降低。 法律分析 一、租房合同违约金太高怎么办? (一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿; (二)约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约的一方可以请求降低。 (三)房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。 (四)租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。 (五)租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。 二、提前解除租房合同需要支付多少违约金? 1、违约金指合同当事人不履行合同债务时，根据法律规定和合同约定向对方当事人支付的一定数额的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。 2、违约金分类，违约金有法定违约金、约定违约金，法律直接规定的违约金为法定违约金，违约金是由当事人约定的，为约定违约金。当事人约定了违约金的，一方违约时，应当按照该约定支付违约金，但违约金的约定并不是毫无限制的，而是受到法律的正当干预。 3、违约金调整，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加。约定的违约金高于造成的损失，必须在过分高于造成的损失时，当事人才可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。 4、违约金责任，支付违约金只能对于违约行为适用，它只是违约责任形式而不适用于侵权责任。只有在合同中约定了违约金条款且违约情形与约定相符时，才能适用违约金责任。 法律对于约定的违约金没有具体上线的要求，所以双方的违约金，只要是在协商一致的范围之内不管多高多低都是允许的，但如果一方当事人觉得违约金过高那么在赔偿的时候，可以请求法院进行审查，法院通常对违约金的数额超过了原有租赁费用30%就会认定过高，会要求当事人降低。 结语 租房合同违约金应当根据双方事先约定的比例支付。如果违约金过高或过低，可以请求变更。如果合同中没有约定违约金，则应按实际损失计算并退还押金和多余的房费。违约金的支付是独立于房租的，并不包含在房租中。双方应按合同约定处理违约金，如协商不成可诉诸法院。提前解除租房合同需要支付的违约金应根据合同约定和法律规定支付，违约金可以调整，但应适当合理。法律对违约金没有具体上限要求，但过高的违约金可以请求法院进行审查并降低。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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