| 问题 | 预售证未获得，开发商签订的合同是否有效？ |
| 释义 | 开发商没拿到预售证签订的合同无效，定金可以退还。根据相关法律规定，没有预售证的房地产不能出售，购房合同无效。购房者可以要求开发商退还购房款、利息和赔偿损失。开发商若故意隐瞒或提供虚假预售许可证，购房者有权要求退还定金。 法律分析 一、开发商没拿到预售证签订的合同是否有效 1、属于效力待定合同如果开发商按照约定取得了预售证则合同有效的：如果没有按照约定取得预售证，则属于开发商违约。有关规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一 负责房产管理和土地管理工作的可以制作、颁发统一的房地产权证书 2、法律依据： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十三条，规定经省、自治区、直辖市人民政府确定县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和十地管理工作的可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定将房屋的所有权和该房屋占用范围内的十地使用权的确认和变更分别载入房地产权证书。 二、开发商没有预售证交的定金能退吗 没有预售证的房子交了定金是可以要求开发商退还的。没有预售证的房地产是不能出售房屋的，与购房者签订的购房合同也是无效的。根据相关规定：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假预售许可证的，购房者可以要求开发商退还购房款、利息以及赔偿损失，因此定金可以退还。 拓展延伸 预售证无效，开发商签订的合同是否具备法律效力？ 根据相关法律规定，预售证在房地产交易中具有重要的法律地位。如果预售证无效，即开发商未获得有效的预售证，那么开发商签订的合同可能存在法律效力的问题。根据合同法的原则，合同的成立和效力需要满足一定的法定要件，其中包括合同的客体、目的、内容等。预售证作为房地产交易的重要凭证，直接关系到合同的合法性和有效性。如果预售证无效，可能导致合同无效或部分无效。因此，在预售证无效的情况下，开发商签订的合同可能存在法律效力上的风险，买方有权依法维护自身权益，采取相应的法律措施来解决合同纠纷。 结语 根据相关法律规定，预售证在房地产交易中具有重要的法律地位。如果预售证无效，开发商签订的合同可能存在法律效力的问题。根据合同法的原则，合同的成立和效力需要满足一定的法定要件，包括合同的客体、目的、内容等。预售证作为房地产交易的重要凭证，直接关系到合同的合法性和有效性。在预售证无效的情况下，开发商签订的合同可能存在法律效力上的风险，买方有权依法维护自身权益，采取相应的法律措施来解决合同纠纷。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明 合同约定面积 与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×100％ 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 |
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