| 问题 | 民法典对于房屋买卖担保的有效性有何规定？ |
| 释义 | 民法典担保房屋买卖有效性及抵押人私自出售抵押房屋的处理方式。担保物权房屋可进行买卖，但价款需优先偿还债务且价格合理。抵押人转让抵押财产需通知抵押权人，未通知则转让无效。抵押人享有房屋所有权、收益权、处分权和出租权，但受限制。私自出售抵押房屋视为无效行为。抵押人需保管、维护抵押房屋，如毁坏需提供担保或以其他财产充抵。不可抗力导致毁损时，可提供赔偿请求权或让与抵押权人免责。 法律分析 一、民法典担保房屋买卖是否有效 设立了担保物权的房屋，抵押人通知了抵押权人后，可以进行买卖，但所得价款要优先偿还担保债务，并且房屋买卖价格要合理。 《中华人民共和国民法典》 第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 二、抵押人私自将抵押的房屋卖掉，怎么办 抵押不同于买卖，房屋所有人将房子抵押出去之后，还能够使用该房子，仍然能住人并且不用考虑搬走。按照法律上明确的规定，房产抵押人在办理抵押之后，还享有以下几个权利： 1、房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益; 2、房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意; 3、可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值; 4、可以将抵押房屋出租。 虽然然说房屋抵押人对该房屋享有的权利还是蛮大的，但需要受到一定的限制。如果房屋抵押人没有告诉抵押权人，也就是债权人，就私自吧将抵押的房屋卖掉，该行为最后是会被认定为无效行为。 根据法律上对抵押的明确规定，抵押人在抵押期间，转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人的转让行为无效。 按照房屋抵押人对被抵押的房产享有一定的权利的同时，除了上面不能私自做抵押的规定，也需要承担一定的义务，具体的义务如下： 房屋抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。 如抵押人对抵押房屋进行毁坏，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保，一般就是抵押人要以其他财产充抵抵押的房屋。 如果抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，就像在地震中被毁坏的房子，那么此时房屋抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。 结语 根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，担保物权的房屋在通知抵押权人后可以进行买卖，但所得价款要优先偿还担保债务，并且房屋买卖价格要合理。如果抵押人私自将抵押的房屋卖掉而未通知抵押权人，该行为将被认定为无效行为。作为房屋抵押人，除了享有一定的权利外，也需要承担保管义务，即妥善保养和维护抵押房屋。如果抵押房屋因不可抗力等原因毁损灭失，房屋抵押人可以向抵押权人提供担保或请求赔偿。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十八章 质权 第一节 动产质权 第四百二十八条 质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。 中华人民共和国民法典：第十八章 质权 第一节 动产质权 第四百三十四条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 中华人民共和国民法典：第十八章 质权 第一节 动产质权 第四百三十一条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，造成出质人损害的，应当承担赔偿责任。 |
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