| 问题 | 网签商品房买卖合同应注意哪些事项 |
| 释义 | 网签商品房买卖合同的注意事项：合同的主体是否均具有相应的民事行为能力；意思表示是否真实；出卖人是否取得商品房的预售许可证明；以及合同是否合法等。 一、审查合同的具体内容包括哪些？ 1. 审查合同主体是否合法。审查合同主体的合法性时，应审查签订合同的当事人是否是经过有关部门批准成立的法人、个体工商户；是否是具备与签订合同相应的民事权利能力和民事行为能力的公民；审查法定代表人或主管负责人的资格证明；代订合同的，要审查是否具备委托人的授权委托证明，并审查是否在授权范围、授权期限内签订合同；有担保人的合同，审查担保人是否具有担保能力和担保资格。必要时进行工商登记查询。 2. 审查合同内容是否合法。审查合同内容的合法性时，应当重点审查合同内容是否损害国家、集体或第三人的利益；是否有以合法形式掩盖非法目的的情形；是否损害社会公共利益；是否违反法律、行政法规的强制性规定。 3.审查合同意思表示的真实性。 4. 审查合同条款是否完备。应按照合同的性质，依据相应的法律法规的规定对合同条款进行认真审查，确定合同条款有无遗漏，各条款内容是否具体、明确、切实可行。避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则，给履行带来困难，为以后发生纠纷埋下种子。 5. 审查合同的文字是否规范。审查合同时，应对合同草稿的每一条款、每一个词、每一个字乃至每一个标点符合都仔细推敲、反复斟酌。确定合同中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清的文字表述，并及时纠正容易引起误解、产生歧义的语词，确保合同的文字表述准确无误。 6.审查合同签订的手续和形式是否完备。 二、没有取得预售许可证能不能售房？ 首先，我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。 (一)开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实，购买方能获得哪些赔偿？ 根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (二)销售没有预售许可证的商品房，合同被认定无效后，出卖人能否要求买受人支付房屋使用费？ 根据购买方是否为善意购买，支付房屋使用费的标准不一。作为善意买受人，房屋使用费数额的确定，应以双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准。如果不是善意买受人，房屋使用费数额的确定，按照同地段同房型市场租赁价确定。 最后需要提醒购房者的是在诉讼中，出卖方故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的证据需由购买方举证。因此为了避免举证不力以及其他法律纠纷，避免自己的权益受到损失，建议您还是不要购买没有预售许可证的商品房，为了防止开发商故意隐瞒，可以请律师陪同签订购房合同，以便更好地维护自己的合法权益。 三、合同要具有法律效力需要具备下列条件： 1、合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力 合同当事人必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力以及缔约能力，才能成为合格的合同主体。若主体不合格，合同不能产生法律效力。 2、合同当事人意思表示真实 当事人意思表示真实，是指行为人的意思表示应当真实反映其内心的意思。合同成立后，当事人的意思表示是否真实往往难以从其外部判断，法律对此一般不主动干预。缺乏意思表示真实这一要件即意思表示不真实，并不绝对导致合同一律无效。 3、合同不违反法律或者社会公共利益 合同不违反法律和社会公共利益，主要包括两层含义：一是合同的内容合法，即合同条款中约定的权利、义务及其指向的对象即标的等，应符合法律的规定和社会公共利益的要求。二是合同的目的合法，即当事人缔约的原因合法，并且是直接的内心原因合法，不存在以合法的方式达到非法目的等规避法律的事实。 4、具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件 所谓形式要件，是指法律、行政法规对合同形式上的要求，形式要件通常不是合同生效的要件，但如果法律、行政法规规定将其作为合同生效的条件时，便成为合同生效的要件之一，不具备这些形式要件，合同不能生效。当然法律另有规定的除外。 |
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