| 问题 | 办理购房手续需要注意什么 |
| 释义 | 办理购房手续需要注意：关于房屋信息及产权、使用权方面的条款是否清晰；关于时间、价格、地点、不可抗拒力的条款是否准确；关于双方当事人的信息是否属实；关于售后物业管理和违约责任的条款是否明确等。 《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 一、房屋交付要具备的条件 交付条件应当是法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件，欠缺其中任何一个条件，房屋不得交付使用。 现行法规对商品房交付条件的规定，主要有三项要求： 1、竣工验收合格。《城市房地产管理法》第27条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 2、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”作为行政法规的强制性规定，“两书”成为交付的法定条件应当没有疑问。 3、基础生活设施应当具备交付使用条件。《商品房销售管理办法》第7条规定了商品现房销售的条件，其中，“(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。现房是指已经竣工、可以马上交付使用的房屋，现房销售的条件，也就是房屋交付的条件。从法理与日常生活经验来看，商品房如果不具备基础的生活配套设施，就不能正常使用，也就不能达到合同目的。虽然这个《办法》只是建设部的规章，但这一规定符合法理与善良风俗，有利于合同目的的实现，有利于保护当事人利益和减少纠纷，故应当作为交付条件之一。 除去以上条件外，法律法规没有其它关于商品房交付条件的规定。有的地方，以地方性法规或者政府规章设定了新的商品房交付条件，如天津市的法规与上海市的规章都规定，商品房交付必须取得政府颁发的《住宅商品房准许交付使用证》或者《住宅交付使用许可证》这样的规定，由于不属于法律或者行政法规的强制性规范，最多只有行政管理的作用，而不能影响民事行为的效力。 二、中介卖无房产证是否违法 中介卖无房产证房是违法的。房地产交易标准有： 1、房地产交易必须办理产权转让，业主无权在取得房地产证书之前处理房地产，包括委托中介转售； 2、没有房地产证书的房地产交易过程不受法律保护，协议无效，双方风险巨大。 现售商品房应当符合下列条件： 1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书取得土地使用权证书或者土地使用批准文件； 2、持有建设项目规划许可证和施工许可证已通过竣工验收； 3、拆迁安置已实施供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或确定施工进度和交付日期； 4、物业管理方案已经实施。 |
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