| 释义 |
商品房买卖合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法时，法院可参照以下标准确定：1）逾期交房可按同地段同类房屋租金标准计算违约金；2）逾期付款可按未付购房款总额计算逾期利息；3）逾期办理产权登记可按已付房款总额计算逾期利息。此突破解决了产权登记问题，法院可判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金。当事人约定标准过高或过低时，法院将根据上下限标准裁决。
法律分析
商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
1、逾期交房的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
这是一个审判实践上的重大突破，为解决长期解决不了的产权登记问题创造了条件。因为此前对于逾期办理产权登记，只是判决确认违约和限期办理产权登记，损失赔偿需要业主举证有实际损失;即使业主举出了损失的证据，法院也难认定这损失与逾期办理产权登记之间的因果关系。因此，对于此类案件法院也是无奈。现在有了上述标准，法院可以径直判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金了。
上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这种情况下的上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。
结语
根据以上标准，商品房买卖合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，法院可参照相关标准确定。这一审判实践上的重大突破为解决长期存在的产权登记问题提供了条件。此前，对于逾期办理产权登记的情况，法院难以确认损失与逾期办理之间的因果关系。现在，有了以上标准，法院可以直接判决开发商承担逾期办理产权登记的违约金。当事人若双方约定了标准且过高或过低，法院将掌握上下限标准，上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。这为相关案件的处理提供了明确依据。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
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