| 问题 | 买的二手房，房主有贷款不还，无法过户怎么办 |
| 释义 | 二手房交易的核心内容是介绍了三种常见的方式来解决剩余贷款问题：用买方的首付款缴清剩余贷款、转按揭将贷款转移到买家身上、再次贷款来缴清剩余贷款。同时提醒卖家需注意赎楼时间以避免违约。 法律分析 1、用买方的首付款缴清剩余贷款 二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 注意：买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制，如果卖家不符合提前还贷的条件，或者提前还贷需付违约金，那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清贷款额，卖家也可以与买家商量提高首付，适当降价的方式协商完成。 2、转按揭(将贷款转移到买家身上) 转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。 3、再次贷款来缴清剩余贷款 假设以上两种都行不通的情况下，卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行或者资金监管机构申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款，但是需要利息或者手续费。 总结：卖家需注意，如果买家不同意帮卖家赎楼(垫首付)，那么卖家一定要把握好提前还贷、解除抵押的时间，以免因耽误了赎楼的时间，而造成违约。 拓展延伸 房主拖欠贷款导致无法过户，如何保障买家权益？ 当房主拖欠贷款导致无法过户时，买家需要采取一些措施来保障自己的权益。首先，买家可以与房主协商解决此问题，要求房主清偿贷款或提供解决方案。如果协商无效，买家可以寻求法律援助，咨询律师并了解相关法律程序。此外，买家可以向相关部门报案，如房屋管理机构或房地产监管部门，通报房主的违约行为。同时，买家应保留所有相关证据，包括购房合同、付款凭证等，以便在必要时提供给相关机构或法院。最重要的是，买家在购房前应进行充分的尽职调查，确保房屋的法律状况和房主的信用记录无问题。这样可以降低发生此类问题的风险，保护自己的权益。 结语 无论选择哪种方式来解决剩余贷款问题，买卖双方都需要谨慎考虑，并确保与银行的沟通和了解。在转按揭或再次贷款时，手续可能较为复杂，需要注意限制和费用。卖家也可以考虑其他抵押物来申请贷款，但需注意利息和手续费。对于买家而言，如果房主拖欠贷款导致无法过户，可以与房主协商解决或寻求法律援助。在购房前进行充分的尽职调查是保护自身权益的重要步骤。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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