| 问题 | 合同效力评估标准 |
| 释义 | 多重买卖是指出卖人就同一财产订立多个买卖合同，合同效力应根据先后顺序或登记情况确定；每个单独的买卖合同都有效，出卖人违约需承担责任；若出卖人隐瞒重要事实构成欺诈，受欺诈方可申请撤销合同。多重买卖行为对市场信用和诚实原则造成伤害，应谨慎处理。 法律分析 所谓的多重买卖，是指出卖人就同一项财产的出卖订立两个或两个以上的买卖合同，形成两个或两个以上的买卖债权债务关系，这两个或两个以上的债权债务关系在内容上相互重叠。 多重买卖行为中数个合同的效力应如何确定，在长久的司法实践中因为没有具体的法律法规指导，存在着不同的认识。有的认为，应当以合同订立的先后为依据确定合同的效力，同时还有对于法律规定应当登记的买卖行为以登记与否确定合同的效力。 1.买卖合同属于诺成性合同，只要买卖合同的标的物非法律禁止交易的物品，一经买卖双方当事人意思表示一致即告成立，并依法生效。对于多重买卖行为中每一个单独的买卖合同，也都不例外。 2.买卖合同属于债权债务合同，出卖人对于买受人的交付行为不符合买卖合同的约定，应当承担违约责任，这当然包括交付不能的情况。同理，在多重买卖合同中，出卖人因向某一买受人交付了标的物，而对其他买受人不能履行时，该买受人可以根据《民法典》第五百七十七条的规定要求出卖人承担履行合同不能的违约责任。 3.在多重买卖行为中，出卖人隐瞒了与订立合同相关的重要事实，根据《民法典》第五百条第二款的规定，当属于欺诈，买卖合同的效力待定，受欺诈方可根据《民法典》第一百四十七条第二款之规定，请求人民法院撤销该买卖合同。若其中一个买卖合同得以撤销，则该买卖合同自始不发生效力。当然，若受欺诈方未向人民法院申请撤销该合同，则多重买卖中的多个买卖合同均为有效的合同。另外，如果从受欺诈的买受人的利益角度考虑，选择让被欺诈的买卖合同有效比申请撤销该买卖合同更为有利。 所以说，出卖人就同一标的物与两人或多人订立的多重买卖合同，均可以为有效的买卖合同。多重买卖的行为绝对是对市场经济主体信用的考验，是对诚实信用原则的直接伤害，也是我国市场经济体制飞速、健康发展的极大危害。 针对多重买卖合同，如果每份合同符合法律规定的生效要件的话，那么每份合同就是具有法律效力的。只不过，此时表的物只有一个，意味着只能由一方能够获得所有权，而对于其他的购买者，则可以解除合同，然后追究出卖方的违约责任。 结语 多重买卖行为存在着合同效力的确定问题，司法实践中存在不同的认识。根据相关法律规定和原则，每个单独的买卖合同都应视为有效合同，一旦达成一致即生效。若出卖人未按约定履行交付义务，应承担相应违约责任。若出卖人隐瞒重要事实构成欺诈，受欺诈方可请求法院撤销合同。尽管多重买卖行为对市场信用和诚实原则造成伤害，但只要每份合同符合法律要求，都具备法律效力。其他购买者可解除合同并追究出卖方违约责任。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 城市房地产转让管理规定：第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理： (一)房地产转让当事人签订书面转让合同； (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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