| 问题 | 开发商跑路了房产咋办？ |
| 释义 | 开发商跑路导致房产问题，购房者可以向政府反映情况并根据相关法律规定寻求适当补偿。同时，对于逾期交房违约金过高的情况，购房者可以通过司法手段请求减少违约金数额。根据最高法院的解释，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间的租金标准来确定。购房者可以根据双方签订的合同向法院起诉或向政府反映情况。 法律分析 一、开发商跑路了房产咋办? 开发商跑路了房产可以向当地人民政府反映情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、逾期交房约定的违约金过高该怎么办? 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。该条规定确立了违约金数额的调整规则，也就是说过分高于实际损失，确实可以依据司法手段突破当事人约定将其“削低”，那么具体又是依据怎样的标准来进行“削低”的。 在司法实践中，各个法院和仲裁机构判断违约金是否过分高于损失，一般都与守约方的实际损失相比。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。然而真实情况是，如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失一直以来在司法实践中都是一个难点，因为很多时候无法认定购房者损失，没有一个度，也就无从比较是否过分高于或是过分低于了。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 在我们的现实生活当中，有一些开发商可能因为经济方面存在着很大的问题，所以导致相关的建房工程烂尾，这个时候对于购房者来说肯定会产生一定的损失。所以可以依据双方当事人所签订的商品房买卖合同，然后向人民法院进行起诉，也可以向政府反映情况。 结语 当开发商跑路导致房产问题时，购房者可以向当地政府反映情况，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定寻求解决。对于约定的违约金过高的情况，购房者可以请求法院或仲裁机构适当减少。在实践中，判断违约金是否过高一般与守约方的实际损失相比较。如果合同未约定违约金数额，可以参考有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准。购房者可以根据合同向法院起诉，或向政府反映情况，以维护自身权益。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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