| 问题 | 在建工程转让需要什么条件 |
| 释义 | 首先，根据《城乡规划法》第三十七、三十八条规定，在城镇用地范围内进行房地产建设，无论该土地是划拨或出让方式取得均应符合城镇土地利用规划，并由建设规划部门批准同意，办理建设工程规划许可证。因此，规划许可证是工程建设合法的前提，也是转让行为合法化的必要条件；其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，转让在建工程的应满足累计已投资金额达到项目投资总额的百分之二十五以上，即在建工程所有人应对土地实际进行一定比例的建设投资；此外，在建工程转让的受让方必须具备受让资格即受让方应具备法律法规规定的房地产开发经营资格，具有相应的资质等级证书。 具体而言，转让方应取得项目所在地的建设用地批准证书，取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证且已办理土地使用权出让手续取得土地使用权证。此外，如果建设用地性质为集体土地，还应当先办理征用手续和土地出让手续，并在满足以上条件后方可转让。如果土地为划拨用地的，应先补交土地出让金并经政府批准后方能转让。 一、国有划拨用地可以抵押吗 国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70％，也即不得超过评估地价总值的45％。 依据《最高人民法院关于转发国土资源部的通知》规定：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。 民法典第二编物权规定：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。第180条第1款规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。所谓法律另有规定的除外是指，依据我国《城市房地产管理法》第40条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。此外，《城市房地产管理法》第51条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 |
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