| 问题 | 小产权房怎么买卖，买卖需要注意哪些 |
| 释义 | 一、小产权房怎么买卖 小产权房常见的有二种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有，连外村农民都不能够买；第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。 小产权房的产权不完整，在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。因此，一般小产权房是不允许买卖的，但是坚决要卖的情况下，可以在集体成员内部交易。小产权房的交易，一般是一次性付清，不能办理按揭贷款。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 二、买卖需要注意哪些 小产权房，由于它根上就有问题，没有一个合规的房产证。它就可能引出一系列的问题、麻烦和风险。 1、缺少五证 五证是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有五证是不能办理房产证的。尽管小产权房一片热销，但众多业内人士却认为，小产权房存在诸多风险。 2、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 3、拆迁难补偿 小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 4、配套不完善 小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设，甚至暖气天然气等基础配套都不能保证。 5、遗赠麻烦、不能买卖 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦，也不能进行房屋买卖。 三、小产权房可以出租吗 可以出租的，但最好手续要齐全，委托大点的正规的房产公司帮您找客户，最主要的是客户部介意，并且您本人要提供关于租房的相关证件，例如房本，身份证，要委托的需要委托书，有抵押的也要告知。 1、我们应明白小产权房的含义，小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 2、小产权其实就是乡产权，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。 3、有些人购买小产权房后用于出租，针对这一行为，《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 4、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。所以，这项行为从一开始就是不受法律保护的。小产权是不能出租的。但是，这种房屋没有真正的产权，也没有土地使用证和预售许可证。可以进行交易，只是具有较大的法律风险。 |
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