| 问题 | 土地使用权抵押后办理在建工程抵押还需要吗？ |
| 释义 | 国有土地使用权可抵押范围包括出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物一并抵押，或者单独抵押无地上建筑物的土地使用权。房屋抵押时，占用范围内的土地使用权同时抵押。乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押时，占用范围的土地使用权同时抵押，不得单独抵押。土地使用权抵押后，不需要办理在建工程抵押，因为房地一体抵押是法定制度，未抵押的财产视为一并抵押。 法律分析 一、国有土地使用权可抵押范围 1、以出让方式取得的国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押 2、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押 3、以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围的土地使用权同时抵押;该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押 二、土地使用权抵押后是否需要办理在建工程抵押 1、《民法典》 第三百九十七条 【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 第三百九十八条 【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 第四百一十七条 【抵押权对新增建筑物的效力】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 2、房地一体抵押是法定制度，“房随地走、地随房走” 《民法典》第三百九十七条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。” 所以，我国实行的是房地一体流转制度，“房随地走，地随房走”，而且法律对这一流转方式的规定为强行规定，如果当事人只约定房、地中一部分抵押的，另一部分也会视为抵押。 结语 综上所述，根据《民法典》的规定，国有土地使用权和建筑物是可以一并抵押的，无论是以出让方式取得的土地使用权，还是乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，其占用范围内的土地使用权都同时抵押。此外，土地使用权抵押后，新增的建筑物不属于抵押财产，但抵押权人无权优先受偿。因此，我国实行的是房地一体流转制度，即房随地走，地随房走。根据法律的强行规定，如果当事人只约定房、地中一部分抵押，另一部分也会视为抵押。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 |
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